הבנק אינו רשאי לפנות שוכר דירה לצורך מימוש משכנתא הרובצת על הדירה 

בשוק שכירות נדל"ן מוצעות להשכרה דירות רבות אשר ממושכנות לבנק (או מוסד פיננסי אחר) בגין הלוואה שאותה נטלו בעלי הדירות, הם המשכירים. במצב שבו הלווה, משכיר הדירה, אינו עומד בתנאי הסכם ההלוואה עם הבנק, עשוי הבנק לפתוח בהליכים למימוש המשכנתא. הליכים אלו כוללים, בין היתר, את פינוי הנכס הממושכן והעמדתו למכירה לצורך פירעון חוב יתרת ההלוואה.

בנסיבות אלו נשאלת השאלה: מה יהא גורלו של השוכר כאשר הבנק מבקש לצורך מימוש המשכנתא ותהליך המכירה, לפנותו מן הדירה עוד בטרם הסתיימה תקופת השכירות על פי ההסכם שחתם עם המשכיר? האם זכותו של השוכר תהא עדיפה והוא יהיה רשאי להיוותר בדירה מבלי שניתן יהיה לפנותו לפני תום תקופת השכירות, או שמא זכותו של הבנק גוברת, כך שיוכל לפנות את השוכר מן הדירה לאלתר כדי למוכרה כשהיא פנויה מכל אדם?

תשובה לשאלה זו ניתן למצוא בפסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון בפרשת קשת טעמים (ע"א 3649/07, ע"א  2462/07 קשת טעמים בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ).

בנסיבות המקרה, חברת קשת טעמים שכרה נכס עסקי מחברה. תקופת השכירות הייתה לשנה עם אופציה לשוכרת להאריך את התקופה מדי שנה לשנה נוספת עד לתום עשר שנים מיום תחילת השכירות. עוד לפני שהשכירה החברה את הנכס, היא שיעבדה, כבטוחה לאשראים שקיבלה מבנק, את זכויותיה בו לבנק והתחייבה, בין היתר, שלא להשכיר את הנכס, ללא רשותו של הבנק. הבנק רשם את המשכון אצל רשם החברות עוד לפני הסכם השכירות. החברה העלימה את התחייבותה לבנק מהשוכרת, קיבלה ממנה דמי שכירות מראש לשנה, ובינתיים הפכה לחסרת פרעון. ראש ההוצל"פ מינה כונס נכסים על מנת לממש את המשכון, והכונס, בשם הבנק, ביקש לפנות את השוכרת.

השוכרת פנתה לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן פסק דין הצהרתי שיקבע, כי מינוי הכונס בטל, כי זכויות השכירות שלה בנכס גוברות והיא זכאית להחזיק בו עד תום מלוא תקופת השכירות.

בית המשפט העליון דחה את ערעורה של קשת טעמים על פסק הדין של המחוזי, וקבע כי זכותו של הבנק גוברת על זכותה של קשת טעמים לאור הוראת ההגבלה בשטר המשכון שאסרה על החברה המשכירה להשכיר את הנכס, ללא רשותו של הבנק. הנימוק העיקרי לתוצאה זו נעוץ בכך שקשת טעמים מוחזקת כמי שידעה על ההגבלה בשטר המשכון, לאור היות המרשם ברשם החברות פומבי לעיון הציבור.

אגב ההכרעה במקרה שהתעורר בפניו, בית המשפט מבחין בין המקרה הנדון, היינו שכירות של נכס עסקי לטווח ארוך יחסית ? תקופה בת עשר שנים החורגת ממהלך העסקים הרגיל גם לגבי נכס עסקי, וניתן לראותה כסוג של "העברה" של הנכס, לבין מקרה שכיח ונפוץ של שכירות דירה, שרשומה עליה משכנתא, לתקופה קצרת מועד. במקרה האחרון, גם אם בשטר משכנתא נכלל איסור מפורש להשכיר את דירת המגורים הממושכנת ללא הסכמת הבנק, אין לפנות שוכר ששכר את הדירה חרף האיסור האמור לתקופת שכירות קצרה, שכן אין זו דרכו של שוכר דירה לתקופה קצרה לבדוק אם רשומה משכנתא על הדירה ומה התניות הכלולות בשטר המשכנתא.

בהקשר זה יש לציין, כי בית הדין לחוזים אחידים בתיק ח"א (י-ם) 8002/02 המפקח על הבנקים נ' הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות בע"מ, שינה את נוסח הסעיף בהסכם האחיד וקבע, כי למרות האיסור להשכיר את הנכס ללא הסכמת הממשכן "רשאי השוכר להשכיר נכס בשכירות שאיננה מוגנת לתקופת שכירות שלא תעלה על שנתיים, ובלבד שדמי השכירות לא יהיו נמוכים מתנאי השוק ולא ישולמו ללווה לתקופה העולה על חצי שנה מראש".

כמו כן, מתבקשת המסקנה כי אם במצב שבו השכרת הדירה לתקופה קצרה בוצעה לאחר נטילת המשכנתא על ידי המשכיר, יתקשה הבנק לפנות את הדייר לפני סיום תקופת השכירות, הרי שקל וחומר כי זו תהיה התוצאה כאשר השוכר שכר את הדירה עוד לפני שהמשכיר מישכן אותה לבנק.